重生商海-第236章
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王浩安撇撇嘴：“老郭，你这也太容易满足了吧，这也叫涨价？”
一年才涨了百分之十，这算多吗？也就比通货膨胀快一点，比银行利息高一点，这算什么啊。
前世他曾经见过有的房子一个月就涨价了百分之二十，还都是期房，再过一个月现房下来了，还会继续上涨百分之十，甚至有的房子一年时间，价格就翻倍的！
当然，这里面也有许多特殊原因。比如有的地方忽然开通地铁了，那么价格就要上涨一大截。如果附近开了学校，还是重点学校，房价又会快速上涨。要是配套的医院、超市、商场影院什么的也有了，价格会涨的更快。
所谓的房地产第一要素就是地段，这个地段包含了许多因素。可不是说在主城区，交通便利就够了。
交通、教育、卫生、文化、绿化等多种因素，都包含在地段之中，当然，有许多条件是可以后天添加的，这也是为什么许多地产商都爆出过跟政斧领导勾结的原因，那边稍稍动动笔签个字，这边的房价就能上涨百分之十以上，带来的就是上千万的利润啊！
“老郭，我要是跟你说，等我们的房子封顶之后，价格还能再涨百分之十以上，你信不信？”
百分之十，听起来挺多，但想想现在的房价基数，其实这真不算什么。三千块一平，涨百分之十也才三千三，很多吗？
郭继杰想了想：“可是这样一来，我们的资金压力会很大啊。现在我们就有不少的贷款，已经无法正常继续贷款了，除非找找关系，可你不是一直反感这么做么，说是容易留下话柄。”
这不算是什么把柄，前世这么做的地产商多了，或者说这个只是此时的一种漏洞，没有法律依据说一定不行。
但是王浩安不愿意这么做啊，那还能怎么办？盖房子，总是要钱的。
“你我各注资一点就好了啊。反正不超过三个月，就会有好几栋楼封顶，到时候资金流转就足够了。只需要三个月的周转资金，三个楼盘，有一个亿就够了。”
一个楼盘不只是一栋楼，少的也有三五栋，多的有十几栋甚至几十栋。安杰地产开发的这三个楼盘，一共有四十栋楼，每一栋楼的进度也是不同的。
甚至还有一块地皮，是分为了两期开发，如今只是开发第一期，需要的资金，并不是什么天文数字，现在的房地产建造成本实际上也没多少。
一个亿，这是让很多人想都不敢想的数字，但对于王浩安跟郭继杰来说，根本不算什么，他们上个季度的分红，就不止这个数。
“老郭，相信我，或许到时候房价上涨的不只有百分之十，可能会达到百分之二十，甚至百分之三十。总之这件事你就不用操心了，我来负责。”
第697章 做高端住宅（3/6）（）
“安仔，关于安杰公司的经营，我还有点事需要跟你沟通一下。”郭继杰忽然说道。
“你也知道，我经历过香江的房地产泡沫，我老豆也经历过岛国和美利坚的房地产泡沫，我记得你也跟我说过，华夏的南海岛，也有一次房地产泡沫。”
“现在我们要大力发展房地产业务，这个政斧真的会支持吗？会不会出台什么官方的限价政策，从而调控市场？又或者会限制房地产开发什么的？”
王浩安仔细回想，郭继杰的担忧是有道理的，前世好像还真的发生过不少类似的事情，在不止一个城市。
政斧当然希望一个行业可以有序的发展，就怕出现什么天价泡沫。毕竟教训有过一次也就够了，谁也不希望在同一个坑里，连续摔倒两次。
想想那时候的南海岛，在人均工资三四百块的年代，房价愣是炒到了九千一平米，这是多么的恐怖啊。
如果这个数据放大十倍，其实在王浩安重生前，根本不算什么。人均工资三四千，房价超过九万的也有，并且还没崩，依然很有市场。
但是那是经历多多少年的发展，涌现出了许多富豪之后才形成的。南海岛房地产泡沫那个时候呢，房子根本没人住，就是用来炒的。
要说这种情况会完全停止，王浩安其实不太相信，因为许多地方政斧，会放任这种情况的发生，有那么多有钱人来他们辖区炒房，那他们这儿的经济肯定能被拉动不少，最起码餐饮业、建筑业什么的肯定会非常繁荣，能带动多少经济发展呢。
就像前世，明明南海岛已经有过教训了，可是后来不是还有许多城市发生了同样的事情么，形成了许多人口中的鬼城。比如鄂尔多斯，北海什么的，他们不知道这个会崩吗？知道，但却怀有侥幸心理，觉得不会砸在自己手里，反正能赚个快钱，为什么不赚呢？
真砸到手里之后，多少人都悔得肠子都青了，要么接受这个现实，要么被这个现实所击垮。
但是这种事，王浩安根本管不了，他还没那么大的能力，只能顾得了自己这一亩三分地。
“老郭，你的担忧也是有道理的，但是不能因噎废食。我们不把价格炒的那么高，并且保证质量，保证新颖而又舒适的设计，甚至可以给一些楼盘进行精装修，从而提高整体利润率。”
“那几栋楼盘，我看你的定价只是比那些城市的平均价高了一点而已，这个定价可不对。甚至说，你对公司开发楼盘的定位就不对！”
郭继杰有些懵，怎么定位就错了呢？公司之前开发楼盘的经验，不就是建造那些员工福利房么。
我们的建造速度是行业领先的，甚至多少楼盘都用的一套图纸，户型、朝向都没什么变化，这次开发的楼盘也是如此，这为我们节省了多少设计费用？
“你考虑的是去年下岗职工多，经济下滑，而且去年还有许多单位突击分配了一批房子，所以房价过高肯定卖不动对不对？”
“但你考虑过没有，这两年华夏出现了多少个体户？而这些个体户，又有多少月收入超过了五千，甚至超过了一万？”
“我们重点开发的都是什么城市，是一二线的城市，所选择的都是经济好，且人口密度大的地区，这地方缺少有钱人吗？”
“你想一下，香江的有钱人对住宅的要求是什么样的？你想想我们住的小区，如今价格涨到了多少？是不是很多人挥舞着支票也想买一套咱们小区的房子？”
“我们要开发的，不是普通的住宅，而是要开发精品住宅，开发别墅区。我们的目标客户，也是那些先富起来的有钱人，而不是普通的百姓。”
“现在房地产开发的企业太多了，普通的住宅，一栋栋的建起来，咱们建造的也没什么特色，无非就是地段稍微好一点，又能贵多少？”
“你卖的太贵了，别人宁可买地段一般的，省下来的钱，足够他们买一辆小轿车了。而我们拿下好地段，有废了多少精力？”
“好地段，自然要开发精品楼盘，我们包装修，像是在京城的这个别墅区一样，让他们看到就喜欢，看一眼就知道这里的房子肯定不便宜，住在这儿的都是有钱人。”
“我们还可以提高其他方面的配套服务，比如更好的物业服务，保证每一位业主的安全和隐~~~私，方便业主的生活。”
“你想一下，那些比我们售价高的楼盘，他们是如何做的？他们的价格，真的合理吗？为什么他们敢卖那么贵，为什么还有人买？”
“接下来我们要做的，就只有两种地产模式。一种是商业地产，比如商场、酒店、写字楼什么的，另外一种就是高端住宅，面积要大，设施要便利，装修要豪华。”
“你可以算一下，到底哪个利润更高。”
郭继杰心里盘算了一下，确实是王浩安说的利润更高，但是相应的投入也更高，风险更高。
“安仔，你确定高端的住宅，会有人买吗？我听说好多卖的特别贵的住宅，根本就是有价无市，有的开盘之后，一栋楼只卖出去两三套，砸手里了！”
郭继杰可不想让资金被这么占压，虽然说他相信过几年，房价会继续上涨，可他如果用被占压的资金投资别的行业，可能会赚的更多，风险也更小。
“我确定。而且我也不是让你卖什么天价住宅，只是要做到市场最顶尖的价格就行了，平均线这个目标太低了。”
哪怕在这个年月，内地也已经有均价达到一万的楼盘了，还不是别墅。但那都很有特殊性，不适合模仿。
可比那些价格低一些，比均价高一些还是很有市场的。银行已经开始主推商业贷款，如今也有了公积金，多少人的观念已经发生了转变，这是地产公司的机会。
前世多少抓住这个机会的，都赚的盆满钵盘，既然他们也涉猎了这个行业，就不能错过这种机会。
“老郭，你就放心吧，销售的时候，我会有办法的。”
第698章 模式（4/6）（）
“董事长，您怎么来了，提前打个电话，我好去接您。”地产公司的负责人杨一鸣站在王浩安对面，表情十分的恭敬。
“站着干什么，坐。我是正好有空，就顺便过来看看。还有这边的事情，以后不要去麻烦郭总了，他现在很忙，工作的事情先跟我汇报。”
“是。”杨一鸣坐下，“董事长，那个咱们的项目预售都被您叫停了，这个工程进度可耽误不得啊。一旦不能按期完成，别的不说，光是设备的支出就不是小数目。”
设备就算是一天什么活都不干，也是算钱的。大部分设备是公司自购的，但还有部分，是从国营单位租赁的，按天收费。
“这个你不用担心，今天后续的资金就能到公司账上，你把预算报表给我拿过来看一下。”
他跟郭继杰的注资，今天肯定能到账，工程进度不会耽误的。
“那就好，我这就去拿报表。”杨一鸣大喜，这样就稳了。而且资金更加充足，他或许都不用压工程队的款子，以后活肯定更好干。
看了一下预算报表，王浩安对工程进度比较满意，放下报表，他看向杨一鸣：“杨总，你是咱们公司的第一副总，公司的日常管理，也都是你在负责，对于公司的未来发展，你有什么想法吗？”
杨一鸣受宠若惊，他可以插手公司的计划了吗，这以前不都是两位老板做决定，他只是负责执行吗？
“董事长，我还真有一点不成熟的看法，请您斧正。我觉得现在基建会成为政斧的支柱产业，而其中房地产、公路、水利是最主要的三块。”
“咱们公司马上就要进行再次整合，这三块业务，董事长都不想放弃吧？公路、水利这都是政斧投资的项目，而且是国策，不会没有活干，但要小心干完了活无法全部结算，政斧压资金的事儿，太常见了。”
“所以我觉得房地产这块，还应该是咱们的主营业务，并不因为我是房地产出身的。而且这块业务也是咱们最熟悉的，无论是商场、写字楼，还是住宅、工厂，咱们的资质都是最顶级的，可以直接做开发商，这块的利润也是最大的。”
“嗯，还有吗？”王浩安对此也很赞同。
水利现在国家拨款最多，是因为去年的天~~~灾，随后几年都是如此。包括国家又规划了好几座全球顶级的大型水电站，未来二十年，水利的工程都不会少，但基本上私人没机会当业主，顶天也就是自建个码头，水电站什么的，上规模的都是政斧的，小规模的，不给你审批，说浪费资源！
公路方面，倒是有了新模式，可这个回款期比较长，喜欢做长线投资的，做这个比较合适。王浩安其实对此没什么太大的兴趣，投资那种回报期长的业务，为什么不投资商场、写字楼呢？
所以房地产，也是王浩安认为最合适的，但这个大部分人都知道，杨一鸣笼统的说了两句，并不能让他满意。
“董事长，做房地产这块，我是按照区域来划分的。首先我们要注意一二线城市，这里商业环境好，人口多，需求量自然也最大，这是公司早就定下的基调。”
“但是在一二线城市，也是有区域划分的。比如魔都这边的浦东，比如京城那边的通洲，这些城市新规划的开发区，商业区，可以预见在未来肯定会有很好的发展，但现在肯定卖不上价。”
“我们是直接在主城区购买地皮开发楼盘，还是到新城区购买，着眼于未来，这是两条路，我不知道该如何选择，希望董事长指点。”
王浩安对杨一鸣满意多了，能想到这些，那还不错。
“主城区和新城区，代表的是两种方向，一个是现在就能赚到很多钱，一个是未来能赚到更多的钱。”
“但其实只要考虑一下需求，就知道应该如何选择。在主城区，我们只开发住宅，高端精品住宅。许多人都喜欢住大房子，有楼上楼下那种，但是主城区政斧又不会审批，这怎么办呢？做楼中楼，也就是楼内复式。”
“这样既能满足有钱人住大房子的愿望，又能保证容积率，满足政斧的需求，也满足我们赚钱的诉求。”
“在新城区，你做住宅，暂时肯定赚不到钱，可是如果你投资住宅，等十年之后，或许会有惊喜，这对许多不懂投资的人来说，是很稳妥的选择。”
“我们可不是炒楼的，我们是开发商，所以在新城区，我的想法是建造综合性商业地产，包括写字楼，商场，也包括酒店公寓，甚至未来也可以开发住宅，但现在开发住宅，不划算。”
杨一鸣疑惑的问道：“董事长，可是我们开发写字楼，商场之后，肯定会有更多的人涌入到新城区，我们不开发住宅，别人会开发，这市场不就被别人抢走了吗？”
他记得公司提过一种模式，开发综合性地产，以商场、写字楼等为核心，吸引更多的人到这边来，同时开发住宅，让住户成为商场、写字楼的潜在客户，共同成就。
这个模式很超前，他在国外没见过类似的模式，可为什么董事长现在不实行这个模式呢，是因为资金占压太严重了吗？
完全可以通过银行贷款来进行，卖掉住宅，商场、写字楼等租赁出去，赢在未来。
“你忽略了一点，地皮不是你想开发什么就能开发什么的，需要得到政斧的审批。我们先开发商场、写字楼，吸引了更多的人之后，再开发精品住宅就行了。”
“在购买地皮的时候，我们要跟政斧说清楚，我们会分批进行开发，一块地皮开发完成，才会开发下一块，在约定时间的尾巴动工，就不算违约，而随着房价的上涨，随着新城区的建设，我们明年落成，可能只能卖四千块一平米，但是再过两年，就能卖七千，甚至八千。”
“这样一来，我们的模式才能真正推广开。而为了提高我们的精品住宅档次，我们必须开发几栋高端的精品住宅出来，才能让更多人的认可我们的品牌，让我们的房子变得不愁卖，不需要降价销售！”
第699章 我亏得起（5/6）（）
王浩安跟杨一鸣说过的那种地产模式，实际上就是前世的万大模式，曾经在全球被许多地产公司作为经典模式讲解过。
但是这种模式有几个先决条件。首先就是房地产还未兴起，已经兴起之后，狼多肉少，万大集团根本没有钱开发那么多商业广场，也得不到那么多的地皮，自然也就谈不上什么万大模式了。
其次就是需要政斧的配合，你建造什么地产，都得经过政斧的规划才行，可不是说你买一块地，就可以随便建造了。
政斧要考虑到这个区域内各种地产的数量和面积，还要考虑到是否预留出了足够的教育、卫生、文化用地，这个区域是否要规划工厂，是否还有其他用途等等。
尤其是地皮属性，要是商住两用的，当然简单多了，如果这块地皮只能作为商业用途，开发商场、写字楼，你这个模式还怎么实现？
最后一个要求，就是人口密度要大。也正是这个要求，让许多国外的地产公司根本无法模仿，他们人太少了。
华夏恰好符合所有的条件，所以说这个模式在华夏可以很好的推广，但在其他地方，也只能用来分析和学习了。
当然，其实还有许多地产方面的经典模式可以模仿学习，比如汤臣模式。这家公司在零五年的时候，在浦东这个新开发区开盘售楼，在周围普遍价格一万左右的时候，直接开出了十万每平米的天价。
当时这个价格当然是无人问津，所有人都觉得这就是炒作，没人会花那么多钱去购买的，一户住宅四百多平米，岂不是说这一套房子就要四五千万？
这时候一套别墅，很多也没这个价，自然不会有人买。甚至政斧为此还派人来调查，要调控市场，不能被有些人恶意炒高房价。
事实上这家公司周边的房价，确实蹭蹭的往上涨，汤臣的老板也投资了，也有人说是跟周边开发商进行了换股。
反正汤臣就这么撑住了，在几年之后，陆续有一些人开始买入这里的住宅，让这里成为了全国知名的第一豪宅，价格不但没有降，反而还继续上涨，在王浩安重生前，这里的每一套住宅，价格都超过了一亿，且是银行评估认可的。
说白了这就是一个炒作的模式，先把价格炒起来，然后提供配套的高端服务，这样每卖出一套房子，都能赚上一大笔。
但是这么做的前提是你得有足够的资金作为支撑，否则你开发的房子卖不出去，银行又催债，恐怕这房子就要被银行强制收走了。
还有就是要能搞定政斧，不能让政斧觉得你在扰乱市场，强行将价格给你降下来。再有就是要跟其他地产商合作，带动周边房价之后，你也得分一杯羹，才能继续有钱撑下去。
地产赚钱的有名模式有许多，前世华夏那些顶尖的地产公司，包括国外的地产公司，都有着自己的一套成熟模式，每一家也都赚到钱了。
当然，那些国营的地产公司，越是大的，负债率就越高。也正是因为如此，许多人才说，房价跌不下去，如果真的暴跌，那些地产公司就要破产了，银行又会出现一大批的坏账、烂账，那对华夏的经济会产生沉重打击。
所以政斧只能通过其他方式来进行调控，比如增
